车位、车库是小区配套建设的重要辅助设施，并成为广大业主日常生活的重要组成部分。随着经济发展和生活水平的提高，私家车拥有量随之增多，住宅小区车位不足的问题日益凸显，小区车位、车库该如何分配使用？买卖和租赁要注意哪些问题？开发商、物业公司和业主分别有什么权益？近日，湖北之声《我和我的社区》节目“律师请回答”专栏，邀请泰和泰（武汉）律师事务所的王新宁律师为大家详细解答。
　　
　　小区车位虽然稀缺，法律不缺且规定明确

　　王新宁表示，我国有关小区停车位方面的法律法规主要《民法典》、《物业管理条例》和《人民防空法》，地方性规定有《湖北省物业服务和管理条例》和《武汉市物业管理条例》。《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《湖北省物业服务和管理条例》规定：物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。
　　
　　各方权责需明晰，购买租赁两相宜
　　
　　车位的买卖分为产权和使用权两种，一般情况下，产权车位才可以出售。因此，业主购买车位时应明确该车位能否办理产权证。通常来说，小区地上车位因占用了业主的公共面积，所以这部分车位无法出售，可由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，其收益在扣除必要的管理成本后归入小区公共收益；而地下车库的面积往往因没有计入公摊，所以这些车位的产权归属于开发建设单位，也就是开发商，其可自行决定将车位出售或是出租。但需要注意的是，根据《湖北省物业服务和管理条例》和《武汉市物业管理条例》的规定，此类车位“不得销售给业主以外的单位和个人；优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年”。
　　
　　王新宁提醒，业主购买车位，首先要核查车位的归属，如果是通过中介公司购买，可以要求对方提供权属证明，比如产权证、委托书、合同等；其次，在签订购买合同时，除了约定的内容一定要细致、权责一定要明晰外，业主还要注意甲方（卖方）的名称和公章上的名称是否一致，是否和车位归属人一致；第三，支付款项时，也要注意一定是支付给签约的主体或签约主体授权的款项接受方。
　　
　　至于租赁车位，由于小区地面车位往往占用业主共有道路或场地，其土地使用权归属全体业主，所以这类车位的设置、分配、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定；如果业主没有购买开发商的产权车位，而业主也未获得地面车位使用权，那么物业公司有权禁止该车进入小区停泊；但如果属于全体业主共有的地面车位尚有空余，业主开车进小区能够停放在此处，那么以业主未获得车位而不让进门的做法是不合法的。
　　
　　而人防车位，开发商和业主均无产权，经人防管理部门同意后，根据“谁建设，谁受益”的原则，开发商可经营使用，也就是可以租赁给小区业主，但根据法律规定，租赁期限不得超过20年。